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"金九"成色不足下行压力大

来源:

中国经济网

作者:

-- 2021-10-26

摘要 从上周统计局公布的商品住宅销售价格变动情况来看,9月份商品住宅销售价格稳中有降,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市均继续增多,楼市“金九”成色不足。

从上周统计局公布的商品住宅销售价格变动情况来看,9月份商品住宅销售价格稳中有降,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市均继续增多,楼市“金九”成色不足。

 

业内人士表示,三季度房地产信贷收紧,是市场全面速冻的最大原因。另一方面,近期一些房企出现问题,购房者担忧买到烂尾楼,也是导致价格下调的一大原因。

 

近两年来,楼市调控越发严格,一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”,一边是对部分城市新房的“限跌令”,以恢复房地产市场稳定的预期。据机构统计,9月份全国房地产调控累计62次,1-9月调控482次,刷新历史同期纪录。

 

在三道红线、两集中供地以及房贷五档管理等政策下,短期内,房企销售增速下滑、投资增速下滑、偿债压力加大或成趋势,在这种现状下,亟需各家房企“自扫门前雪”,用更好的产品和服务打动消费者,不断推动行业健康发展。

 

回购美元债 恢复市场信心

 

据贝壳研究院房企融资报告显示,前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元,同比下降21%,降幅进一步扩大。

 

进入10月以来,已先后有绿地控股、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。据光大证券统计,截至2021年三季度末,共有12只地产美元债发生违约,违约金额共计42.85亿美元。

 

面对信用危机,不少房企奋力展开“自救”,动用真金白银提前赎回债券,中梁、禹洲、德信、金辉、弘阳、融信等房企密集对外披露回购美元债。此外,也有不少房企主动公布偿债安排,释放出保兑付的积极信号。

 

中国人民银行金融市场司司长邹澜表示,一些中资房地产企业开始回购境外债券,这体现了企业对自身发展前景的信心,预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心将起到积极作用。

 

抓精细管理 力保现金流

 

随着调控政策的深入,地产行业明确进入到管理红利时代,各家企业必须完成从规模速度向质量效益发展的转变。目前,多家房企开展管理方式、运营效率优化,力保企业现金流,促使行业实现发展方式转变。

 

“关于安全、预期、速度,安全肯定是第一的。”在博鳌?21世纪房地产论坛第21届年会上,金科股份副总裁张勇透露,目前金科在全力以赴保现金流,去库存、抓回款,加大资金、人力、营销、激励方面的力量。同时收投资,备足现金,在组织架构上进行调整优化,把力量用到资金端、财务端、营销端。

 

中南置地则强调坚决去库存,坚决把现金流找回来。“企业做运营,在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理,供应链的优势充分发挥起来,也能抗风险。”中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示。

 

旭辉控股董事局主席林中同样认为,房地产行业如今处于快速变化的过程中,平衡发展与安全的关系,还是要回到“既要、又要、还要、且要”的逻辑上来,企业经营是一个均衡的逻辑,不能只追求一面。

 

困难房企拒绝躺平 推动债务重组

 

对于困难房企来说,若此刻选择躺平,那就是为行业树立了“差生典型”,影响会极差。所幸的是,无论是去年爆雷的泰禾,还是今年以来陆续陷入困境的华夏幸福、蓝光、恒大、新力、花样年,这些困难房企都没有躺平。

 

出售项目股权和多元化板块,引入财务实力强的战投,进入债务重组阶段……这些房企面对已违约的债务,还在各自努力着。

 

10月7日晚间,华夏幸福正式披露了2192亿元金融债务清偿方案的主要内容,将通过出售资产回笼资金、现金清偿、债务展期等方式,分批实现债务化解。

 

泰禾目前与各方债权人取得了直接或间接联系,展开了线上及线下多种形式的沟通,完成了多轮沟通。目前债务重组工作取得了较大进展,公司已与部分主要债权人达成了对已到期未归还借款的和解。

 

蓝光在半年报中披露,公司已成立由董事长直接领导的债务应急管理专项工作组,债务风险化解整体方案正在加紧制定。在项目转让消息陆续传出的同时,蓝光据称也正在考虑引入财务战略投资者。“公司正努力短期脱困、中期恢复流动性、长期良性发展。”

 

花样年创始人曾宝宝则向全体员工发出一封“家书”,称花样年“绝不躺平”,目前公司管理层正积极与政府部门、境内外金融机构、合作伙伴诚恳磋商,力争控制和消弭风险,早日走出流动性困境。

 

推进复工复产 努力提升产品品质

 

对于当下的困难房企来说,一个标配的困境便是项目停工,包括恒大、蓝光、泰禾等房企均面临类似的难题。对于这类房企来说,加快推进项目的复工复产,把房子保质保量地交到业主手里,就是切实维护消费者合法权益的最好做法。

 

恒大董事局主席许家印在中秋“家书”中表态将加快推进全面复工复产,实现“保交楼”目标。此后恒大集团又召开“复工复产保交楼”专题会。会上,许家印对参会的4000多名各级负责人指出,必须认识到全力以赴抓好复工复产的重要性,保质保量顺利交楼是公司必须履行的义务,是公司一定要承担的责任。“全集团要提高认识、统一思想,把一切精力都投入到复工复产保交楼上。”

 

目前,泰禾全国多数项目已经复工,去年底以来,超过10个项目有交付。复工复产过程中,泰禾还对多个项目都进行了产品升级改造。例如,北京金府大院对院子、院墙、巷道和园林景观进行了高标准整改。丽春湖院子全面启动品质提升,并推出多功能高标准会所。泰禾董事长黄其森还宣布了企业将向小而精、小而美发展转型,同时多次表示要保证交付品质。

 

长久以来,为了维持利润,“减配”是一些项目心照不宣的做法,房屋质量问题依然是“老大难”,消费者期盼的“产品时代”仍未真正到来。对此,有不少企业呼吁应当重视品质,在产品品质、服务质量方面下苦功夫,切实维护消费者合法权益。

 

旭辉控股执行董事兼总裁林峰就表示,很长时间以来,听到很多同行在猜测政策会出什么,什么时候出,讨论怎么降价打折,但很少听到有人讨论怎么研究客户、打造产品、提升服务。“不要忘记,那才是我们安身立命的根本。天气看一看就好,不用一直看,风雨和阳光都是规律,关键是要盯着客户,埋头干好活,耕好自己的一亩三分地。” 

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