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赵伟:金融增信工具,能否为房地产注入“强心针”?

来源:

中新经纬

作者:

-- 2022-09-30

摘要 2021年以来,银行房地产行业不良贷款率快速爬升、信用债逾约本金显著增长,房企融资难度在加大。伴随房企融资环境的显著恶化,多项融资利好政策出台,其中针对部分房企的相关增信措施明显加强。

2021年以来,银行房地产行业不良贷款率快速爬升、信用债逾约本金显著增长,房企融资难度在加大。伴随房企融资环境的显著恶化,多项融资利好政策出台,其中针对部分房企的相关增信措施明显加强。

 

为何要给房企融资增信?

 

显然,在地产销售回款持续承压下,融资增信可缓解企业短期现金流的问题。

 

5月,部委明确表态支持房企合理性融资需求,随后专项借款、降低贷款利率、增信工具等措施相继落地。融资增信方面,5月,示范房企开始使用信用保护工具发债;8月,中债增表示为民营房企发债提供全额担保。

 

在多项措施中,融资增信的操作对象集中在过往经营稳健、但当前现金流承压的房企。目前,融资增信工具适用于碧桂园、龙湖、旭辉等6家民营示范房企,示范房企普遍具有经营稳健、杠杆率较低的特点。比如2014-2017年,龙湖资产负债率仅从72.9%提升至73.3%,某出险房企从76%提升至85%;但行业信用风险加大背景下,示范房企也面临现金流压制,平均现金流由2021年上半年的44亿元回落至2022年的-116亿元。

 

地产销售持续低迷,“保交楼”政策难以缓解再融资现金流恶化所导致的房企现金流持续紧崩。2022年以来,商品房现房、期房销售同比差值显著扩大、指向期房购买意愿低迷、地产的销售恢复难度在加大。

 

近期,多地出台的纾困政策普遍以具体楼盘项目为着力点,在“保项目”基调下,8月,房屋竣工数据明显好转,较7月同比提升33个百分点至-3%,但8月的商品房销售额、房地产开发资金同比仍分别下降了20%、22%。

 

针对房企的增信措施可以缓解市场对信用风险的担忧,进而使房企再融资现金流边际改善。行业信用风险加大的背景下,市场投资信心不足拖累了房企融资。

 

2021年开始,房地产行业景气预期大幅回落,2021年3月至2022年6月的降幅达到了19%,对应房地产自筹资金同比由2021年3月的12.8%回落至2022年8月的-19.6%。但4月融资增信措施出台后,民营房企净融资数据明显改善,4月份实现了同比转正,5月净融资规模较1-3月平均提升了30亿元。

 

金融增信能否解决房地产现金流难题?

 

对房地产行业而言,一系列金融增信措施的实际落地效果仍有待进一步观察,房企现金流以及融资的改善,从长期看仍需要企业销售情况的改善。

 

融资增信对稳定房地产市场信心有积极作用,但目前增信规模、覆盖房企范围较小,对“稳地产”效果有待观察。

 

8月,相关增信措施加码,代表民营房企发债平均规模由5月的8.5亿元提升至8月的14亿元,平均担保比例由15%提升至100%。但目前,融资增信规模相对有限、示范房企增信融资规模占期末现金余额平均比重仅为5.2%,增信覆盖的房企范围较小、已覆盖房企资产占全行业资产比重仅为13%。

 

中期来看,房地产现金流持续企稳仍需回归到地产的销售改善上来。房地产经营现金流重要性持续凸显,经营性资金占比由2010年的39%提升至2021年的53%,融资性资金占比由54%回落至44%。

 

过往地产周期表明,房企经营现金流从企稳到持续改善,往往伴随着地产销售的回暖,比如2012年至2013年,商品房销售同比提升52个百分点,相对应的经营资金提升了71个百分点,而筹资资金则回落9个百分点。

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