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苏州青岛再现限购解除“一日游”,楼市仍难全面回稳

来源:

中新经纬

作者:

-- 2022-09-20

摘要 近日,济南、青岛、宁波等地先后放松了限购政策,但随后,苏州放松限购政策在一天后被取消,恢复至非苏州户籍居民家庭购房条件为3年内在苏州连续缴纳6个月社保。青岛限购政策则是“部分撤回”,删除了“二手住房不再限购”的政策内容。两大热点城市放松限购政策显现“一日游”,引发业内外不小热议。

近日,济南、青岛、宁波等地先后放松了限购政策,但随后,苏州放松限购政策在一天后被取消,恢复至非苏州户籍居民家庭购房条件为3年内在苏州连续缴纳6个月社保。青岛限购政策则是“部分撤回”,删除了“二手住房不再限购”的政策内容。两大热点城市放松限购政策显现“一日游”,引发业内外不小热议。

 

不同城市市场需求显现“博弈”

 

公开资料显示,近期广州、济南、青岛、宁波等一二线城市提出的限购放松政策,主要涉及以下两方面内容:

 

其一,宁波、济南和青岛等二线城市加码放松限购。宁波在执行层面全面取消限购,买房人仍需申请购房证明,但不再做审核。济南则继续对二环以内的历下区、市中区实施限购,二环外区域则全面放开限购。

 

其二,作为一线城市,广州已放松限价,以便引导房企市场化定价,加快房地产去库存。“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%,意味着广州的主城区热销盘可以适度涨价,远郊区域刚需盘则可以降价促销。

 

我们认为,当前济南、青岛和宁波等二线城市楼市普遍面临较大下行压力,这是调控政策力度加码的重要因素。

 

比如青岛,8月得益于改善盘开盘热销,平均去化率升至66%。但续销情况不甚理想,案场到访量环比增长约10%,其中主城区月均到访800-100组。项目认购量环比基本持平,多数项目的月均成交维持在10-40套,主城区热销盘月均成交在60套,整体依旧处在较低水平。

 

政策暖风频吹,济南、青岛和宁波等二线市场信心或将有所修复,但由于二线及三四线城市潜在购房需求存在一定博弈性,未来不同城市楼市有可能出现“此消彼长”现象。即需求回归二线城市带动了当地楼市大概率企稳,但三四线城市可能会因此流失部分市场需求,从而使市场显现下行态势。

 

城市复苏有先后

 

展望未来,我们认为从中央到地方,稳地产政策仍将持续发力,或将涉及以下三方面内容:

 

其一,多措并举保交楼,并从局部城市试点向全面执行过渡。截至目前,保交楼政策措施主要包括设立房地产纾困基金、政策性银行专项借款、派遣工作组、返还土地款和适度放松预售资金监管等。

 

例如郑州,多项保交楼政策措施正有序开展,由中心城市设立纾困专项基金,规模暂定100亿元;拟对全市95个使用保交楼专项借款项目开展全面审计,严令在10月6日前,实现全市所有停工问题楼盘全面持续实质性复工。

 

其二,房企融资边际改善,央企国企、以及优质民企将受益。8月底9月初,中债增对民营房企发债提供了全额担保,体现出监管部门对房地产增信力度仍在加大。而龙湖、碧桂园、新城控股等首批试点民企均顺利发行了中期票据。

 

在全面遏制房地产过度金融化、泡沫化的政策大环境下,未来或将适度把控房企去杠杆节奏,房企整体融资环境有望边际改善、由此,问题房企或将有序出清,央企国企、以及优质民企则将获得业绩提升良机。

 

其三,地方需求端政策力度有望继续加码,直至弱二线及三四线城市全面取消“四限”。可以期许的是,除一线城市仍需从紧执行调控政策之外,杭州、南京、成都等强二线城市或部分区域执行调控政策,弱二线及三四线城市则有望全面取消“四限”,压力城市更将落地购房补贴、税费减免等刺激性政策。

 

但值得注意的是,从政策量变到市场全面回稳仍需时间,政策只能改变斜率但不能改变趋势。一方面,行业大周期拐点到来,行业规模已然见顶,未来大概率将转入下降通道。另一方面,房企暴雷、项目停工等行业风险不断发酵,市场信心再度受挫。“买涨不买跌”心理,使房价预期转跌或将加剧市场观望情绪。

 

整体,当前城市市场分化持续加剧,一线及强二线城市市场有望回稳,弱二线及多数三四线城市调整周期较长。具体来看,上海、北京、合肥等市场更具弹性,随着9、10月供应放量,成交有望明显反弹。广州、南京等市场或将持续修复但区域分化加剧,主城区需求坚挺,但远郊去化困难。重庆、青岛等市场或将走出谷底,成交有望筑底回升。而南宁、长春等弱二线及多数三四线城市楼市难言乐观,成交或将持续低位运行、去库存将是未来市场的主旋律。

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