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银盛泰合作经:一家区域房企的进取之路

来源:

地产总裁内参

作者:

-- 2018-01-12

摘要 这是大房企最好的时代,但却是小房企最坏的时代,而唯独中型房企或是区域型龙头房企,他们规模不大不小,正好卡中间,是进是退,是继续单打独斗,还是强强联合,他们这个阶层面向未来,正处于十字路口的选择。

狄更斯说,这是最好的时代,亦是最坏的时代。

今天的房地产,正是如此。

这是大房企最好的时代,但却是小房企最坏的时代,而唯独中型房企或是区域型龙头房企,他们规模不大不小,正好卡中间,是进是退,是继续单打独斗,还是强强联合,他们这个阶层面向未来,正处于十字路口的选择。

今日中型房企大约有三条路,一则继续做大规模,二则转型,三则高位套现。

银盛泰:快速做大做强,中型房企的进取心

就在刚刚,旭辉通过港交所发布一则公告,旭辉银盛泰战略合作的细节终于尘埃落定,公布于众。

核心内容是山东最大民营房企银盛泰出让50%股本权益给旭辉中国,两者强强携手,一起深耕大山东。

显然,银盛泰,正是老潘眼中的中型房企,亦是区域龙头房企。

银盛泰是谁?在全国视野或许地产人不太熟悉,但要说在山东区域,银盛泰,绝对是响当当的品牌。他是青岛的本土开发商,而业绩最近几年一直是青岛和山东省房地产销售TOP 10,除了青岛,在济南和临沂也有布局,目前,银盛泰是山东最大的民营地产公司。

从公告来看,银盛泰面向未来,即非高位套现,也非匆忙转型,而是选择了继续看好大山东,继续做大做强企业的进取之路。

更重要的是,银盛泰,在整个行业分化的节点,没有选择单打独斗做大,而是选择抛出50%股权橄榄枝,牵手旭辉,即中国当下一家正冉冉升起的超级黑马,亦是千亿房企的旭辉,强强组合,优势互补,两者联合在山东楼市,下一步好棋,更是下一步快棋。

两者合作的平台公司,将要深耕大山东,进入加速期!

此刻,快棋比好棋更重要

今天的山东楼市,已经成为兵家必争之地。

但是,此刻下一盘山东楼市的快棋,可能比单纯的好棋,更重要

为什么了?因为山东楼市正处于全国房价的价格洼地,山东楼市在全国范围内是价格低估的区域,山东楼市未来3、5年或将迎来一波持续的大增长。

事实上,有不少地产同行都看好此刻乃至未来的大山东楼市。某地产30强开发商就表示:浙江14个地级市的房价已经突破1万平到2万平米,而山东作为经济大省,人口大省,房价很多还在6000元平米,这个落差有些不合理。

在深耕青岛乃至山东多年的银盛泰集团董事长任军看来,十三五规划后山东特别是以青岛济南为核心的山东半岛城市群将迎来快速发展。

  • 其一,十三五规划中,中央提出加快城市群建设发展,城市群将成为中国未来城镇化的主要形态,未来的生产力布局和新的经济增长点都将围绕城市群进行。
  • 其二,在城市群发展大前提下,山东以GDP6.7万亿名列第三大经济体,人口过亿,而山东在新一轮的经济发展中,逐步形成了以青岛济南为核心的山东半岛城市集群,而其他的中心城市与次中心城市的联系也通过经济、交通、产业、人口导入不断加强联系。

显然,山东楼市将迎来大发展是大概率事件。

但同时,不可小觑的是,青岛、济南以及山东更多次中心城市,大量地产巨头,百强房企都纷纷进入,本来有限的市场,竞争已经进入白炙化,红海化。可以预见的是,未来3到5年,山东楼市将面临爆发的同时,房企之间的洗牌和座次榜变化也将同步进行。

对于山东银盛泰而言,如果仅凭一己之力,做大山东,肯定也会很有起色,但这个时间可能会相对漫长,更重要的是,银盛泰等不起。一旦未来山东楼市爆发,行业竞争和洗牌加剧,未来迅速形成新的TOP5、TOP10垄断均衡阵营,如果银盛泰没有抓住这一波窗口期,加速前进,名列前茅,未来再想进入,会很难。

怎么办?

与全国大型优秀房企,而且文化相似的进取房企强强合作,集聚两者各自的优势,加速拓展山东楼市,提升业绩和市占率,用节约的时间换未来的空间,抢占山东楼市的战略性窗口期,是相对最优,最有主动性的选择。

基于此,银盛泰要做更有远见的房企。

也因此,银盛泰主动出让50%股权,牵手旭辉,联袂打造山东旭辉银盛泰平台公司。两者计划在未来5年内,在山东范围内展开全面深度合作,打造山东省最大的房地产企业。

对银盛泰董事长任军而言,选择与旭辉集团进行合作,是银盛泰面向未来10年发展的战略性选择,彰显了银盛泰在山东做大做强的雄心。

银盛泰董事长任军表示:“回首过去,银盛泰的发展经历了三个阶段:98年成立,银盛泰捕捉到中国房地产行业的发展契机,走上了专业化的开发之路,这是银盛泰的初创期;2006年,银盛泰与万科建立战略合作关系,学习万科,向专业化、系统化、体系化的管理转型,银盛泰走出了第二个快速发展的十年,从青岛走向了山东,从青岛十强成为山东十强;与旭辉的战略合作,是银盛泰发展的第三个阶段,也是全新的阶段,它即将开启的是银盛泰高速发展的新历程。”

2018年将是合作的腾飞之年,平台公司有望突破200亿销售额,同时,未来3-5年,平台公司的销售额将持续增长,向山东龙头企业稳步推进,不排除做到300亿,500亿规模。

怎么做?如何深耕山东,如何产品提速,如何快速组织融合,提升战斗力?

城市战略:通盘思考,提前布局

深耕大山东,是否每个地级市都进入,答案是NO。

任军董事长坦言:“深耕大山东,在这方面,我和旭辉董事长林中一直交流对山东的认识,我们都认为山东是非常有潜力的市场。未来在城市拓展上,提前布局,通盘思考,深耕哪些城市,以超前眼光战略性进入,将是对山东城市布局的总的前提思考。”

同时在城市拓展上,将有侧重的进行布局,未来平台公司:

将一方面深耕济南与青岛两大中心城市,不断提升市场占有率,采取深耕策略;

另一方面,重点布局临沂、烟台、淄博、济宁、潍坊等次中心城市则要提前布局,优先进入。”

值得强调的是,环济南,环青岛的城市也被旭辉银盛泰关注。

未来山东青岛与济南这两个都市群都迎来高速发展的建设周期,济南的东拓西进北跨中优的城市发展策略,也为其周边外溢城市带来了契机,同时,青岛下辖的胶州、即墨,济南下辖的章丘、长清等周边城市也会重点关注。

产品战略:山东市场的产品力提升

显然,平台公司城市布局很有章法。那么产品如何在未来布局的城市脱颖而出?

对此,旭辉银盛泰公司将对产品结果进行不断优化,例如旭辉的铂悦系,银盛泰的博观系,是旗下改善类产品的代表作品,新的平台公司将会根据区域特色继续优化与提升产品力,打造更符合山东特色的人居新标杆!

好的产品,就是当地客户最需要的产品,就是匹配客户需求的产品,一方面银盛泰在山东市场,客户需求的理解更精准,另一方面,旭辉在全国的产品力,高端产品打造,开发运营有丰富经验,两者结合往往就能快速出爆品,精品。

团队:相似者相容、同道者同行

城市布局清晰了,产品升级有基础,剩下就是团队执行是否到位了?

山东旭辉银盛泰是两家不同规模,各有优势的公司组合体。

团队是否融合?文化是否冲突?优势是否互补?这是老潘关注的3个问题。

但在于旭辉和银盛泰两家公司交流中,老潘不经意发现,两家公司竟然在文化上、气质上、行为上如此相似。俏皮的说,这就是两家“双胞胎”公司。同时,两家在各自操盘优势上恰好又能优势互补,强强组合。

其一,相似者相容、同道者同行,两家优秀公司的DNA竟然纯在高度的相似性。

举几个例子,第一,在做产品的“匠人匠心”态度上,旭辉的准则有一条是专业匠心,德式精工,而银盛泰则强调质量是企业的生命线,并特意将9月7日命名为“银盛泰质量日”。第二,在企业使命上,旭辉立志“用心构筑美好生活”,银盛泰则是“构筑美妙空间”;第三,在结果导向上,在不断迭代升级的事业合伙人机制中,旭辉和银盛泰提倡的“三共”,都是共创共担共享;

同样,银盛泰和旭辉都有强烈的“好胜基因”“学习基因”,都有不断鞭策自身进步的主观能动性;诸如此类的“耦合”点不胜枚举。

其二,两家公司也是惺惺相惜,对各自的发展模式和学习精神都颇为认可。

在银盛泰董事长任军看来,旭辉近几年的快速扩张与高速发展,为民营房地产企业树立了很好的榜样,无论是从中国房地产行业机会的洞悉,还是旭辉集团战略层面的深度思考,再到资本市场、城市布局、产品结构、组织架构、人才观等等战术层面的执行,旭辉都是非常值得学习与赞赏的,对银盛泰都有很大的吸引力。

而在旭辉看来,旭辉总裁林峰多次表示,要达成全面战略合作,公司之间是需要缘分的。财务上的适配度很重要,文化的融合度更重要!每次去银盛泰办公室,我都觉得两个公司在文化上有很多相似的地方。我非常期待旭辉能与银盛泰的精英携手并进,走得稳,更走得远。

其三,两家企业掌舵人也是相互欣赏,众所周知,银盛泰董事长任军和旭辉董事长林中相识相交已久,多年的同学之谊在加之对房地产行业的理解,在大势之下,二者有很多深层次的沟通,相互理解超过以前的任何时候。

旭辉与银盛泰:  1+1大于2的完美公式

强强组合,优势互补,1+1大于2 ,是旭辉与银盛泰组合的完美结果。

对旭辉而言,旭辉如果单独进入山东楼市:

  • 一则对当地市场,当地客户需要时间和试错,
  • 二则对投资拿地的政府关系积累需要时间,
  • 三则土地获取可能会速度偏慢,最终耽误旭辉在山东的布局规模和速度,反而贻误战机。

对银盛泰而言,单打独斗布局大山东,受限于自身的规模有限和融资成本,引入旭辉作为共同体后,可以利用旭辉作为上市集团的融资优势(目前2017年旭辉综合融资成本已经降低到5.2%),利用旭辉多年在全国不同市场积累的快速开发,高效运营优势以及旭辉在产品力的经验积累,最终和自己的地缘优势,政商优势,客户洞察优势有效的结合。

这是典型的1+1大于2的完美组合。

事实上,在本次公开之前的3个月,银盛泰就与旭辉提前签订了框架合作协议。这3个月内,两家公司就充分发挥了1+1大于2的组合优势。

老潘发现,成绩单显著而迅速。

其一,土地端狼性出击,合作短短3个月,就连续获取济南、青岛、临沂多宗土地;多番出手济南与青岛土拍市场,提升济青市场份额;

其二,产品端也是高歌猛进,首个合作项目旭辉银盛泰·星悦城,通过联合团队精诚合作,78天从拿地到第一示范区开放,123天惊艳亮相岛城,首开告罄!

其三,在2017年10月20日签订框架合作协议之后,原银盛泰集团的员工和旭辉驻山东的员工均并入了平台公司,没有流失一个人才!

其四,合并后文化加速融合、互信,逐渐融为一体。平台公司多次开展企业熔炼,无论是 “事业部庆功宴”,还是高频次的总部行、项目考察、产品研究、新课题研究、乃至全国行业信息等等,通过深度专业交流与资源共享的方式进行深度“融合”,在同一平台上形成新的“向心力”。

小结

房企已经进入5000亿规模时代,在恐龙也在加速奔跑的时代,整个行业正在加速洗牌,未来房企将是剩者为王。

而银盛泰作为一家立足大山东的区域性、中型规模房企,敢于勇敢变革,与可信任的旭辉重新打造和组建新型地产战队,即山东旭辉银盛泰平台公司,无疑表现出一家区域房企迎战未来10年,加速度深耕大山东楼市的决心和远见。

老潘也在这里预祝山东旭辉银盛泰平台公司,开启山东楼市一个新篇章!