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住建部专家:楼市趋稳,差异化调控政策发挥作用

来源:

澎湃新闻网

作者:

- 2017-07-21

摘要 7月17日,在中国新闻社主办的“国是论坛”上,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,就目前房地产相关数据来看,楼市已趋于平稳,近一轮差异化的房地产调控政策发挥了重要作用,而究其根本,中国土地资源错配是造成当前房地产市场严重不平衡的主因。

7月17日,在中国新闻社主办的“国是论坛”上,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,就目前房地产相关数据来看,楼市已趋于平稳,近一轮差异化的房地产调控政策发挥了重要作用,而究其根本,中国土地资源错配是造成当前房地产市场严重不平衡的主因。在他看来,虽然房地产市场近况平稳,但有些地方政府过多的行政手段可能会造成市场扭曲,房价一旦反弹也会变得非常严重。因此,这些地方强压了房价以后,政府应当要考虑如何来化解里边的矛盾。
 
 
以下是顾云昌讲话全文:
 
分析房地产市场和其他行业不一样,它是一个区域性的市场,所以我们既要看全国整体的房地产态势,又要看不同地区,比如中西部与大中城市之间的差异,这样分析起来才能够看得清楚。总体来说房地产市场,一个是在2016年的全国销售达到历史高峰的基础上,今年继续增长,投资的增长数值去年开始恢复正的,这是不错的市场反映,因为销售是最前卫的数据。
 
去年年底在一线城市,今年年初在热点二线城市出现了高幅增长。房价现在这几个月下来趋于平稳的状态,增长幅度放缓。我们可以从销售额和销售面积之间来比较。比如,2016年销售面积增长速度是22.5%,销售额增长34.8%,差距12个百分点。而今年1到6月份我们销售的面积是16.1%,销售额是21.5%,差五个百分点,因此可以说房价总体趋于平稳状态。
 
现在,全国房地产的库存正在减少。去年年底的库存是7亿平方米,今年到目前为止的库存大概是6.45亿平方米,中间减少了五千万平方米的库存,这其中主要是住宅库存减少了,商业地产的库存没有还是保持持平。
 
这一轮房地产市场调控总体上是要去库存,但某些局部要控房价。控房价不能去库存,控房价要想办法增加库存才行,要相应的增加供应。但现在的状况是,一方面要去库存,一方面又要控房价,所以这样矛盾的状态让人们看不清楚到底房市出现了什么问题。甚至有些城市出台的文件也存在问题,既要控房价又要去库存,到最后地方政府自己也搞不清楚。
 
以现在全国的经济形势看来,上半年房地产发展的势头还是很好的,整个形势是平稳增长的状态。或者可以说房价在回归理性,增长幅度也在回归理性,去库存取得了比较好的成绩。按全国范围来说,我们可以把它大体分为三类区域,一类是需要控房价的,一类需要去库存,还有一类在两者之间,既不存在房价太高的问题,又不存在库存太多的问题,这样区域是少数。针对这样的情况,为什么今年楼市会取得这样一种回归理性、相对平稳,没有出现大起大落的情况,我觉得与这一轮房地产调控政策密切相关。
 
可以说我们这一轮房地产调控政策最大的亮点就是差异化调控,因城施策。过去调控是中央出台政策,现在是不同地区出台不同的政策。这次调控主要是把责任落实到了地方。中央也出台了政策,这是3月17日以后,北京从原来的两限到五限,行政手段很多。在这个最严厉政策出台以后,恰恰在4月初的时候国土部和住建部出台一个关于土地供应方面的政策,表明了要按照库存的大小来供应土地。
 
房地产打个比喻就是东边日出西边雨,之所以东边日出是太阳火旺,太热,因为土地供给不足,之所以西边雨,因为土地供应过量,是土地供应的错配。土地资源的错配是主要造成房地产市场严重不平衡的原因。所以这个问题在中央提出供给侧改革以后,房地产市场出现了很大的改变,其实供给侧改革还有很多体制机制性的问题。
 
这一轮调控不仅针对需求侧,因为过去调控主要针对需求侧。现在还有很多地方政府补贴买房,买多少房子都补贴。另一方面在供给侧,政府在供应方面也进行了调控,这样的做法有利于未来的发展。目前看来,我们的调控越来越精准化了,政府也越来越聪明了。但这不是说房地产市场已经没问题了,有些地方过多的行政手段可能会造成市场的扭曲,房价一旦反弹也会变得非常严重,所以这些地方强压了房价以后,要如何来化解里边的矛盾这是需要认真考虑的问题。
 
原本我们预计2016年是房地产销售量的最高峰,但现在看来,今年上半年仍然比去年上半年同期增加了16.1%的销售量,销售额增加了21%。因此,有可能今年全年的销售量还会超过去年。我觉得这可能和房地产的高潮有关系,房地产市场要看周期性。2016年房地产市场会出现高潮我们预料到了,但房价涨得如此之快我们没有预料到,因为它和土地错配有关系。
 
热点城市、一二线城市的房地产高潮应该已经过去了。现在,北京的销售量已经明显下降了,半年之内房价肯定还会有变动,或者不涨了,或是增幅放缓。未来全国会出现个别地区,或者个别城市房价下降,这是必然的。二线城市、三四线城市也会有一个波动。
 
我们明显看到东部地区的投资增长要慢于中部地区的投资增长,而中部地区比去年还增长了。这边下去了,那边上去了。当然这一轮调控已经看出了这样一种情形,我们也看到了杠杆率,个人贷款增长的比重在逐步下降,所以说适当地在有些高房价地区降低杠杆率不会影响房地产市场。但是有些销售缓慢的、库存大的地方恐怕房地产的杠杆还是要适当加大。这就是需要市场自己找到平衡,是用金融杠杆的市场手段来调控市场,还是用行政手段来调控市场,这个当中有个博弈过程。
 
我个人希望未来更多是用市场的手段,而不是用行政的手段硬压来调控。