土拍讯  继上月，绿城鏖战99轮拿下港闸区北大街北城小学南地块后，明日，港闸区121亩商住用地明日开拍，地块位于永达路南、北大街西，占地约120.5亩，体量较大，容积率为2.16-2.4，起始金额为9.15亿元，综合起拍楼面价4743元/㎡。地块将于明日上午11点出让，敬请期待！

地块信息

值得注意的是：

1、竞买人须为具有中华人民共和国房地产开发二级及以上（不含暂定二级）资质的境内企业，或为有具有房地产开发二级及以上（不含暂定二级）资质的境内子公司的境外企业。联合竞买的，至少一方须具有上述相应条件；

2、竞得人如为港闸区外注册企业，则须在港闸区注册设立一家具有独立法人资格的全资子公司，由新公司从事受让地块的开发建设。在项目开发建设期间，新公司股权不得擅自转让；

3、竞得人首次动工建筑面积不得少于宗地总建筑面积的30%，南通市行政审批局在办理建设工程规划许可证和施工许可证时，首次批准建设面积不得少于宗地总建筑面积的30%；

4、竞得人须自持本地块不低于60%的地上商业建筑（含酒店及会议中心），自持商业房屋须整体办理不动产登记，不得销售和转让，不得分割抵押。如需要抵押的，须整体办理抵押登记。本地块商业建筑自持年限为30年(自竞得人领取房屋不动产权证起计算)；

5、不得违反国家和省关于楼堂馆所的禁令；

6、功能区三的地下空间用于停车，面积约4044㎡。竞得人须自持上述地下空间，不得出售；

7、绿色建筑二星级及以上，建筑节能65%；

8、建筑高度12米（含12米）以上居住建筑、商务办公及酒店建筑主体采用建筑产业现代化方式施工，单体预制装配率不低于45%。

规划设计条件

投资监管协议：

周边配套

区位交通：地块北至永达路，西至站前西街，东至北大街，地块紧邻南通轨道交通2号线永达路站，距离南通火车站约1公里，交通极为便捷；

生活配套：地块处于北大街商圈，周边有万象城、大润发等；

教育配套：地块紧邻北城小学、北城中学，另外地块东侧500m处北城小学北校区也在建中；

医疗配套：地块东侧有南通市第六人民医院；

项目配套：地块周边分布多个住宅项目，有雨润星雨华府、尚海湾、华润悦锦湾、友谊嘉御龙庭、万科金域蓝湾、南通漫悦湾、纽约时代、远创紫樾台、盛和九里香堤、御景澜庭、万科公园里等；

休闲配套：地块南侧紧邻南通探险王国。

土拍研究院点评

周边配套成熟  地块处核心区价值显著

地块位于港闸区北大街核心地段，周边各项配套都十分齐全，居住氛围也十分浓郁，是一宗不可多得的绝佳地块。

1公里范围内，地块往南有万象城、大润发、圆融堤调等大型商业项目，往北有南通火车站，往东有南通第六人民医院，往西有通宁大道高架。不仅如此，地块东侧还有南通轨道交通2号线永达路站，日常生活十分方便。

另外，地块紧邻星雨华府、万科公园里、北城一品、华润悦锦湾、尚海城等等南通优质住宅项目，目前二手房均价已经达到2万+，可见区域热度极高。

引进五星级酒店  商业配套再升级

该地块占地约121亩，体量较大，分为居住和商业两个板块，其中地块住宅部分占地约51213㎡，住宅建筑层次为高层（17-26层），其中沿北大街侧布置24-26层。

商业部分需配建建设面积不低于32000㎡的酒店一座，需按照五星级及以上标准建设运营，并引入高端酒店品牌。根据地块开发投资建设协议，未来须在万豪、希尔顿、洲际、悦榕庄、索菲特、君悦、凯悦、四季、喜来登、丽思卡尔顿十家中的一家或一家以上签订本地块新建酒店合作协议书。

目前，区域内已经汇集绿洲假日酒店、万豪威斯汀酒店等，未来再引进一座五星级酒店，北大街商圈将再添一处高端商办项目，区域商业配套再升级。

规划条件较多  地价恐难刷新高

 根据地块规划设计条件来看，地块规划条件较多，主要有：竞得人须自持本地块不低于60%的地上商业建筑（含酒店及会议中心）；功能区三的地下空间用于停车，面积约4044㎡，竞得人须自持上述地下空间，不得出售；住宅部分沿北大街侧布置24-26层等。

就商业部分来看，目前地块所在区域内已有多个优质大型商业综合体，且各大商业体都距离较近，有的甚至只一路之隔，未来将分摊周边客流，后期运营压力较大；就酒店而言，目前区域内已有五星级酒店，而地块项目落成后，将与之形成竞品；就住宅部分而言，目前区域内住宅项目都十分火热，且周边大部分为二手房，新房市场房源较紧缺，地块未来可为区域注入新鲜血液。

总体而言，因地块体量较大，且规划条件较多，地价恐难大幅上涨，但该地块项目一经落成，区域内无论是住宅还是商业，都将有一个大的突破，究竟该地块最终出让结果如何？敬请关注土拍网后续报道。