明日，港闸区市北新城和开发区能达商务区出让2宗地块（CR19022地块和R19023地块），总起价25亿元，最高楼面起价9000元/㎡。该两宗涉宅地块地理位置优越，周边居住环境醇熟，商业配套齐全，素质极佳。此外，这两宗地块均有现房销售的限制条件，达到规定的价格区间，需执行“现房销售”。

CR19022地块：如果成交土地总价≥231210万元且＜257890万元，则2020年2月7日前付清出让金余款，工程结构封顶后方可申请预售许可；如果成交土地总价≥257890万元，则2019年12月6日前付清出让金余款，实行现房销售。

R19023地块：如果成交土地单价≥15100元/㎡且＜16840元/㎡，则2020年1月7日前付清出让金余款，工程结构封顶后方可申请预售许可；如果成交土地单价≥16840元/㎡，则2019年12月6日前付清出让金余款，实行现房销售。

地块信息

CR19022地块位于南通市港闸区永福路南、集贤路东，用地性质为居住、商业用地（其中功能区一为居住、商业用地；功能区二为居住用地），出让面积为152516.73㎡（约228.78亩），建筑面积不超过327500㎡，容积率1.9-2.15 ，起拍总价17.8亿元，建筑限高80米，住宅建筑层次为9至23层，商业建筑层次不超过五层。

规划要求提炼：

1、地块总用地面积为152517㎡，其中功能区一约62666㎡，功能区二约89851㎡；地块建筑面积≤327500㎡，其中功能区一≤119900㎡（商业≥45000㎡，居住≤74900㎡）；功能区二≤207600㎡。

2、功能区一内设置公共绿地一处，用地面积不小于2700㎡，功能区二内设置公共绿地不超过两处，总用地面积不小于8000㎡。

3、功能区一住宅建筑层次为9至17层，商业建筑层次不超过五层；功能区二住宅建筑层次为9至23层。

4、功能区三（用地性质为道路用地）用地面积约5777㎡，地表部分不纳入出让范围，不参与指标平衡，地下空间在满足交通、市政管线及园林绿化的设计、施工、维护管理等要求的前提下出让给建设单位使用，用于停车；地下空间开挖深度不超过10m。

5、功能区一内9至11层住宅建筑总建筑面积不大于38000㎡，功能区二内北侧、东侧布置23层住宅建筑，9至11层住宅建筑总建筑面积不大于62000㎡。

R19023地块位于南通市开发区林翠路东、复兴东路南，用地性质为城镇住宅用地，出让面积为62209.75㎡（约93.31亩），建筑面积不超过80000㎡，容积率1.09-1.29，起拍总价7.2亿元，起拍楼面价9000元/㎡，建筑限高36米，低层住宅不得设计成独幢形式。

规划要求提炼：

1、地块内公共服务设施配建应按下列项目和规模要求集中（除配电间、垃圾收集站外）设置：（1）配置社区服务中心一处，建筑面积不小于3200㎡(层数不应大于三层，其中底层部分建筑面积不小于1200㎡)；（2）精品菜市场一处，建筑面积不小于5400㎡（层数不应大于两层，其中底层部分建筑面积不小于3000㎡）；（3）卫生服务中心一处，建筑面积不小于5400㎡；（4）居家养老服务站一处，建筑面积不小于5100㎡；上述为社会公益性配套用房，其所有权属政府所有。

2、设置小区公共绿地一处，用地面积不小于2000㎡，并应设置响应的老人和儿童活动场地；地块内需按每户用地面积不小于1㎡设置室外体育活动场地，并与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。

3、建筑外立面宜以暖色系为主，色彩明快，与周边建筑相协调。

4、配套公建宜集中布置于地块北侧，低层住宅不得设计成独幢形式。

周边配套

港闸区市北新城CR19022地块 ▼

区位交通：该地块属于港闸区市北新城板块，地块北至永福路，西至科达路，东至新安路，距南通火车站不到4公里，距南通地铁1号线幸余路站不到3公里，交通出行较便捷。

成熟项目：地块周边覆盖多个优质项目，包括南通远创樾府、恒大御澜庭、万科白鹭郡、万科翡翠东第、中海碧林湾、圆融玺悦等。

教育配套：周边教育资源丰富，分布有南通市第二中学、南通市第二中学（初中部）、启秀市北学校、幸福新城幼儿园等。

医疗配套：唐闸医院、第二人民医院可满足日常需求，第六人民医院也在地块的5公里辐射范围内，医疗配套相对齐全。

生活配套：地块毗邻圆融玺悦和幸福新城菜场，距离万象城和大润发也在5公里车程内，商业生活配套较齐全。

周边房价：据悉，地块周边新盘房源不多，南通远创樾府已清盘，恒大御澜庭二手房参考价18266元/㎡；地块西南侧的万科翡翠东第叠墅在售，均价28000元/㎡，上叠390万/套起，下叠450万/套起，户型建面约140㎡；地块西南侧不到2公里的圆融玺悦10月18日开盘， 7-10#、15#、17-22#在售，住宅均价21600元/㎡，户型建面110-160㎡（以上数据来源于房天下，如有出入，欢迎指正）。

开发区能达商圈R19023地块 ▼

区位交通：该地块属于开发区能达商务区板块，地块北至复兴东路，西至林翠路，距离东方大道高架及通沪大道高架入口较近，交通出行便捷。

成熟项目：地块周边覆盖多个优质项目，包括雅居乐花园、绿地新里城、和风雅颂、中兴兰溪荟、林肯公园、万科翡翠公园、云樾东方等。

教育配套：周边教育资源丰富，分布有实验小学、天星湖中学、东方中学、南通思德福国际学校、江苏航运职业技术学院等。

生活配套：地块周边分布有永旺梦乐城、星湖101、世茂广场等，商业氛围极其浓厚；地块距离能达中央公园也仅有3公里车程，生态环境宜人。

周边房价：据悉，地块周边房源较多，绿地新里城已全部清盘，目前仅3套商铺在售，建面约72-109㎡；林肯公园红公馆31#10月31日开盘，精装洋房均价18380元/㎡，建面约120㎡；南通和风雅颂预计11月首开，价格待定，预计均价2万/㎡左右；万科翡翠公园9层、11层（含装修）住宅均价18230元/㎡，推出的5-7#、20-22#和29#房源已售罄，等加推。（以上数据来源于房天下，如有出入，欢迎指正）。

土拍研究院观点

市北地块处于港闸重要发展区域 自带商业与圆融玺悦遥相呼应

上海市北高新（南通）科技城是港闸区和上海静安区合作共建的接轨上海、跨江融合的示范园区，它承载着发展智能驾驶、5G通讯、大数据、智能制造等高科技产业的重要使命。

CR19022地块位于港闸区市北高新区内，毗邻上海市北高新（南通）科技城办公楼，位于远创樾府北侧，占地面积228.78亩，建面不超过32.75万方，规划有两大功能区，其中功能区一建面不超过11.99万方，商业建面不小于4.5万方，住宅建面不大于7.49万方。该地块自带的4.5万方商业配套与地块西南侧圆融玺悦的4万方商业综合体遥相呼应，未来将很好地服务于市北高新区，强化其区域配套功能。

能达地块配套醇熟环境宜居  楼面起价9000元/㎡去化或承压

能达商务区位于南通市开发区核心区域，是集行政、商务、研发、商业、生活等为一体的大型功能性区。区域内分布有永旺梦乐城、星湖101、世茂广场等大型综合体及步行街，商业配套极其醇熟，且该区域内的能达中央公园风景宜人，生态环境优质。此外，能达商务区因毗邻中创区的地理优势，同时坐享中创区的各项优质配套资源，交通便利，配套极佳。

R19023地块位于雅居乐花园东侧、绿地新里程西侧，紧邻永旺梦乐城，不管是区位还是配套，在开发区当属优质的。但该地块配建要求较多，需配建不小于3200㎡的社区服务中心、不小于5400㎡的精品菜市场、不小于5400㎡的卫生服务中心、不小于5100㎡的居家养老服务站和不小于2000㎡小区公共绿地等，再加上本就不便宜的楼面起价（9000元/㎡），去化有一定压力；再者，该地块周边在售新盘不少，林肯公园和万科翡翠公园尚未清盘，和风雅颂尚未开盘，未来入市竞品较多；此外，地块容积率仅1.09-1.29，限高36米，未来建造低层、多层等高端住宅可能性较大，这类住宅去化一般较慢。综合以上因素，该地块入市时去化可能承压。