当前位置:首页  > 楼市动态  > 正文

暴跌74%!多地紧急放话,楼市或将出现重大变革!

来源:

搜狐财经

作者:

-- 2017-08-25

摘要 在中央有关部门要求下,已经有20个城市政府主管部门,陆续组织开发商开了吹风会,传达了下一步调控方向。

在中央有关部门要求下,已经有20个城市政府主管部门,陆续组织开发商开了吹风会,传达了下一步调控方向。

一线城市包括北京、上海、广州、深圳;二线热点城市包括天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、武汉、郑州、济南、无锡、福州、成都;然后还有四个偏弱的二线城市石家庄、南昌、长沙、青岛。

(一)

刚刚,上海市楼市又有新动作!

据上海市规划和国土资源局挂出的消息,上海一次性挂牌出让4块地理位置极佳的国有建设用地,总规划建筑面积21.85万平方米,用途全部为租赁用途!

据公告,4幅地块分别为浦东新区北蔡社区Z000501单元03-02、03-03地块,长宁区古北社区W040502单元E1-10地块、浦东新区南码头街道滨江单元06-05地块、徐汇区漕河泾社区196a-08地块。

参照此前上海市出让给国有企业的两块租赁用地,成交价基本上就是目前测算的楼面价,综合价值约为16.87亿。而按照土地价值和面积计算,4块土地如全开发为商品房,那么市场价值约为200亿!

把租赁用途的土地潜在成交价和按照商品房标准成交的价格做一个对比的话,那么可以得出一个结论,上海市政府此次让利183.13亿元!

以最贵的长宁区古北社区地块计算,12762元/平方米的楼面价,最终成本大概是2.5万左右;目前临近地区一套125平米的房子月租金是1.5万;按照上述计算,租金回报率在5%~6%的水平,已经是合理的租金回报率了。

http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20170825/8c43ed8dbb674e9883aa6f589e24e5a6.jpeg

上海市的举措可以说既在情理之中,又可以说在意料以外。

说是情理之中是因为,此前上海就已提出“十三五”期间供应租赁住房用地1700公顷,占全部供地比重的30.9%;

意料之外是因为,离2020年十三五结束还有很长时间,但上海市政府却快速在短期内连续推出8块租赁用地,速度令人惊叹,还让人看到,租赁用地不涉及赚钱和利益,全然是让利之举!

(二)

这一次的调控,房价控制目标的手段重新派上了用场。

而具体的参考指标,就是以去年10月份的房价作为红线, 要严防死守房价,对于新开楼盘的预售价格,不能超过红线

新盘,要么你就捂着不卖,不去申请预售证,要么,你就必须按照政府的指导价格来定价。

所以,杭州、南京、武汉、郑州、成都、广州、深圳、北京等这些城市,你会看到新房和二手房价格明显倒挂,即新开的楼盘价格,要比周边二手房便宜20%-30%

http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20170825/467b1c1deffb48129698c882bea6fdf5.jpeg

现阶段,因为大家头脑还是发热,所以觉得捡到便宜就是宝了,一出新盘就去抢,不过你放心,现在是因为新盘数量还不多,所以呢大家喜欢一哄而上,毕竟供给不多嘛。

但等到后面的新盘源源不断供应后,购房者就会发现,哦,不用抢了,后面还有房子出来,说不定户型、地段更好呢,反正不缺货,政府也会一直控制房价,不用担心房价涨,那我就不急着买啦,届时预期就会扭转。

目前来说,限价城市是分批的,不是说了要分类调控嘛。现在肯定还轮不到三四线去库存的城市,还只是对热点城市有要求,而且也没有公开,都是私下传达要求。我估计接下来,其它房价大涨的二线城市也会要求制定控制房价的目标。到明年,那些过热的三线城市也会跟随。

所以已经限价的这些二线城市,你可以对比一下现在的新盘价格和去年十月,价格还差多少,假如还没有回到去年十月的价格,那政府也会有压力被迫下调,因为上头在盯着呢。

(三)

除了房价控制目标,地方的吹风会上,都说了些什么?

一,加大供应,即将出重手清查捂盘行为

1、重点清查304个已达到预售条件的项目;

2、接下来将出2个强硬政策打击房企捂盘的行为。

二,让房企抓住机遇积极出货

1、将出台限售政策,将迅速为楼市降温,当地房管局之前已经数次顶住住建部压力,没有出台相关政策,现在顶不住了;

2、当地实际供应充足,下半年将有420个项目达到预售条件;

3、信贷方面,银行将对房地产贷款逐渐收紧,利率提高是大方向,银行按揭贷款的时间也在延长,各方面对房地产的融资都会收紧。

三、稳房价

1、申明大会之后价格仍不能涨;

2、市局表明价格不涨的决心。

·         ① 坚决不突破2016年10月9341.86元/㎡的价格红线;

·         ② 对于面粉超过面包价,即将入市的项目,只有两条出路,要么参照周边价格开盘,要么按保成本的价格卖,没有其他选择,重点点名碧桂园,也建议大家谨慎拿地。

四、规范市场及鼓励租售并举

1、继续重点整治捂盘、不明码标价、违规交付、未公布材料价格等市场不规范行为,重点点名绿地;

2、 租购并举是趋势,希望各大开发商积极参与租赁房的建设管理,国家也将针对集体土地出台有利政策,让参与企业获利。

会议完毕,在座开发商纷纷表态积极参与。

某些房价今年3月份之后上涨依然过快的热点城市,比如广东某城市,被住建部批了个狗血淋头。所以率先在租售同权上打了头阵,积极做出了表率,接下来的调控一定好好表现,算是亡羊补牢,负荆请罪了。

这两年一二线热点城市,地价节节攀升, 地方的土地财政是大丰收,现在这些一二线城市,政府都在劝房企,拿地要谨慎,不要去抢地了,千万不能出地王。

另外,还有一个可靠消息,在今年五年一次的大会之后,房价要继续调控,至少需要等到长效机制建立,房价稳定后,调控才有可能放松。指望今年明年调控放松的,可以歇歇了

(四)

这个数据暴跌了74%!

这轮楼市除了出台这些严厉的调控政策外,对金融的管控同样也是相当的严厉。其中,尤其是央行、银监会、证监会等纷纷出台的新规,严格的控制了资金大规模涌入房地产市场。

对此,来自某研究中心统计的数据显示,在今年的上半年,房企融资数据继续走低,其中,私募债、公司债、中期票据等的融资仅为1771.8亿,相比去年同时期而言,则是暴跌了74%,去年同时期的融资可是高达6735.94亿,这个跌幅,真的只能用震惊来形容了!

对此,一位来自某龙头型房企的项目负责人表示,在这轮楼市调控政策还没开始之前,我们的一个楼盘,可谓是找关系都买不到的。然而,如今在最严楼市调控政策下,基本一个新开的楼盘很难达到100%去化,而且,在市场继续回落的态势下,如今已经有许多的开发商,开始降价跑量了。房子真的到了,越来越难卖的地步了!

某研究院总监严跃进表示,目前楼市出现的大幅降温现象,一部分原因除了最严调控政策影响外,还有一部分原因就是,楼市自进入7、8月份后,已经是迎来了传统的销售淡季,而且,再加上7月份房企的推盘节奏和销售节奏的放缓,销售规模下滑那是在所难免的!

因此,这轮楼市的降温,估计还将持续相当长的一段时间,因为,目前整个楼市,几乎是看不到任何反弹的迹象!

(五)

一直以来大家对于房价很不满意,各种各样的批评涌现,比如什么人为土地稀缺,造成客观政府抬高房价,地价涨所以房价才会涨等等——质疑造成的后果就是:象征性地限购并不能解决问题,越限购,饥饿营销的效果越好,以前不着急买房的都憋不住了,开发商就在这里头翻江倒海,搞得大家人心惶惶。

但就在今年,趋势突然变了——高房价的历史性转折点已经到来,楼市降温已成不争事实。

据国家统计局8月18日公布,7月70个大中城市房价环比持平或下降的城市个数增加,15个一线和热点二线城市新建商品房价格同比涨幅继续全部回落。专家分析,因地制宜、因城施策效果进一步显现,投资、投机性需求进一步退出。

另外,大家对房地产的怨言,竟有人听了,还积极做出改变。

http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20170825/f2d206abd3e04f39a2a9aa83b7fa4e86.jpeg

某著名地产开发商任先生一直拿供地说事,说北京2016年房价暴涨,是因为2016年供地突然少了,实际供地只有454公顷,而原计划2017年供地也只有480公顷,商品住宅只有100公顷左右,没有可卖的房子了,所以房价才会涨。

结果这个批评之后,北京今年半年时间就完成了去年的供地总量,也修改了今年的供地计划,相比于原计划,多供地将近一倍,基本回到2015年的水平。

http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20170825/2d4764e3b485419a8309317cdf2acfff.jpeg

土地供给的问题,似乎有回应了,那么有人说地价高推动房价涨的问题,上海也给出了改变。

7月初上海拿出两宗土地,只租不售。此举震惊全国,因为地价一下压低到10年前,浦东张江和嘉定新城的这两块地的楼面价只有5000多块钱。正当很多人质疑这种自宫式供地能否持久时,刚刚,上海用实际行动给出回应。

可以预见,一个企业有足够利润空间的租金水平,能拉低当地房租3-6成,未来的只租不售,肯定可以期待。随着各地只租不售的继续推出,想必租金价格应该在明年底后年初,这一大批只租不售的楼盘建成的时候,就会有很强烈的市场反应了。

如今为调控楼市,各村都有高招,楼市若不降温,则调控不断,调控效果看决心,为这份决心点个大拇指吧!