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房企8月海外发债暴涨176%,“三道红线”念融资紧箍咒

来源:

时代周报

作者:

-- 2020-09-03

摘要 “房地产不像其他行业,需求不会消失,只是延后了”,在疫情最为严重的2、3月份,这是不少地产分析人士对后市的预判。从实际成交看,该预判不无道理。

“房地产不像其他行业,需求不会消失,只是延后了”,在疫情最为严重的2、3月份,这是不少地产分析人士对后市的预判。从实际成交看,该预判不无道理。

 

在往年的楼市中,8月属于传统淡季,但2020年的8月并不如此。据中指院初步估算,今年前8月月均成交面积虽同比仍降6%左右,约2760万平方米,但降幅在持续收窄。单8月份,短期需求释放仍较积极,重点城市成交延续同比回升趋势,同比增幅在两成左右。

 

来自克而瑞的数据显示,1-8月TOP100房企累计业绩增速自7月首次回正后继续增长至6.2%,8月单月销售操盘金额为9761.7亿元,同比进一步提升至30.7%,7月份增速为25.7%。

 

一位华南房企销售高管9月2日向时代财经表示,8月整体市场感觉比之前要火热。其举例称,公司旗下一个项目8月单月成交金额达到7亿元,是项目开盘以来最好的单月成绩。

 

8月淡季不淡

 

尽管上半年绝大部分房企的目标完成率都不到四成,但在8月召开的业绩会上,它们均不约而同地表示疫情对全年销售影响不会太大,有信心完成全年目标。而信心来自于下半年销售恢复较快增长。

 

克而瑞数据显示,TOP100房企单月销售业绩自4月份开始同比转正,此后增幅逐渐扩大,其中7月份销售操盘金额同比增长25.7%,8月份增速进一步提升至30.7%。8月单月,TOP100房企中有近8成企业实现单月业绩同比提升。截至8月末,已有近7成房企累计业绩超过去年同期,实现同比增长。

 

以最新公布业绩的碧桂园、时代中国、中国奥园为例,该等公司8月份销售金额同比分别增长30.1%、40.96%、41%,前8月销售金额同比分别增长2.91%、22.07%、5%,均超过了去年同期。

 

上述华南高管称,该公司在广州市场的三个项目,一季度总成交只有五亿元,但后续恢复迅速,截至8月份累计销售额已经超过80亿元,“8月份销售金额虽然对比六七月份不是大幅增长,但都保持了稳定增长。”

 

广东中原地产项目部总经理黄韬也认为,今年8月传统淡季确实不淡,主要原因是疫情打乱了开发商的销售节奏。以往上半年楼市既有小阳春,也有五一黄金周,开发商往往会集中推货,到了6、7、8月,又是高考、又是暑假,加上台风多发,购房者热情有所减弱,楼市开始转淡。但今年不同,受疫情影响,小阳春、五一黄金周都没有了,大部分购房需求都被迫延后到了七八月份。

 

黄韬强调,在销售节奏整体后移的大背景下,开发商也不再强调小阳春、五一黄金周或者接下来的金九银十了,都在抓紧出货,能卖就卖,在建的工程也抓紧施工,尽快入市销售。

 

据黄韬预计,接下来房企销售会进一步提升,但整体仍保持平稳,涨幅不会太大,相信有机会追平或者略超去年的销售水平。

 

中指企业研究研究主管黄靖亦表示,就三季度整体而言,7-8月市场规模继续回升,进入九月,房企推盘将明显放量,且去年金九成色不足导致去年基数并不突出,9月市场成交规模仍有望保持较高水平,综合而言,三季度市场销量将居高位,整体大概率保持同比增长态势。

 

不仅销售开始超过去年,房企整体拿地规模也比去年有增长。中指院数据显示,1-8月,TOP100企业拿地总额21162亿元,同比增长7.2%,房企拿地强度同比增强,50家代表房企拿地销售比均值为40.7%,较上年同期上升0.9个百分点。

 

8月境外发债井喷

 

今年以来,无论是境内还是境外,房企发债利率都较此前有明显下降,在偿债高峰到来及降低成本的双重需求下,房企融资规模较去年有所增加。

 

中指院数据显示,今年1-8月,房地产行业信用债发行总规模4472亿元,同比增长14.5%,信用债平均利率为4.45%,同比下降0.90个百分点。8月单月,房地产行业信用债发行规模690亿元,同比增长7.6%。

 

1-8月,海外债发行规模虽然同比下降18.6%至3324亿元,但8月单月海外债出现井喷发行规模451亿元,同比大幅增长175%。前八月,海外债平均利率为8.00%,同比下降0.83个百分点。

 

为稳定房地产行业,略有松绑的融资渠道即将进一步收紧。8月初开始,中央就不断释放收紧融资的信号。8月6日,央行发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》提出,下一阶段稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向,实施好房地产金融审慎管理制度。

 

8月16日,银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”,下一阶段市场整体金融监管大概率将有所收紧。

 

8月20日,住建部与中国人民银行召开重点房地产企业座谈会,参会的12家房企被要求在9月底提交最新的资产负债表。最新消息显示,监管层为房企划定了“三道红线”,包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍,2021年1月1日其执行。

 

针对央行的融资新规,尽管绝大房企在8月召开的业绩会上都回应称,对自身公司影响不大。但同时不难发现,这些房企都表达出了降负债的意愿。

 

碧桂园首席财务官伍碧君就强调,碧桂园正在进一步降低资产负债率;合景泰富主席孔健岷直言,降低负债率是最想做的事情;旭辉主席林中、恒大夏海钧、新力首席财务官许进业均表示,公司从去年就开始降杠杆……

 

黄靖预计,未来房企融资环境整体偏紧,但不同房企融资难度呈现差异。目前财务状况未触及三道红线的房企,受到限制较少,未来融资相对容易;三道红线都亮红灯的房企,则会受到较多限制,未来融资会相对困难。

 

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