2021年常州市区房地产分析报告
（不含金坛、溧阳）

 

土地篇

一、经营性建设用地

根据土拍大数据显示，2021年常州市区共成交72宗经营性建设用地（不含融资地块），占地面积350万㎡，成交总金额537亿元。

1.土地总出让金537亿元，同比下降3.4%

 

 

从近五年数据来看，常州市经营性建设用地出让面积呈倒“V”走势，2017年至2019年逐步回升，2019年至2021年呈下降趋势，2021年成交面积350万㎡为近三年最低值。

成交金额方面，近五年整体呈上涨趋势，2020年为峰值，成交总金额达556亿元，2121年略有下降，成交总金额537亿元，同比跌幅3.4%。

2.平均楼面价7862元/㎡，实现五连升

 

 

从成交单价来看，常州市区近五年经营性建设用地平均楼面单价逐年攀升，2021年平均楼面价为7862元/㎡，相较于2017年的3869元/㎡涨幅达103.2%。成交的经营性建设用地平均地价于2020年突破千元大关，2021年平均地价为1022万元/亩，比2020年略有下降，降幅为1.6%。

 

二、定向回购地块

1.供应量整体上升，成交金额相对平稳

 

 

2017年以来，常州市区经营性建设用地中定向销售以及100%回购地块整体供应呈增长趋势，2019年为近五年最高值，成交总面积为81.87万㎡，2020年下降至66.1万㎡，2021年在2020年的基础上稳步上升。成交总金额近四年涨幅较慢，2018年至2021年的成交总额基本保持在27-35亿元的区间。

 

三、普通商品住房用地

2021年，常州市区普通商品住房用地共成交36宗（不含融资地块），占地面积218.84万㎡，折合3282亩，同比下降9.5%；成交金额482.2亿元，同比下降2.5%，平均楼面价11542元/㎡。

1.土地总出让金482亿元，同比下降2.5%

 

 

从近五年成交走势来看，普通涉宅用地成交总量整体呈现倒“V”走势，2019年成交量最大，为265万㎡，随后逐年下降，2021年成交总面积为219万㎡，为近三年最低；成交总金额方面，2017-2020年整体上涨，涨幅明显，2021年小幅下降，同比降幅为2.5%。

从成交单价来看，平均地价和平均楼面价近五年均呈稳步上升的趋势。2021年，普通商品住房用地成交平均地价1469万元/亩，同比涨幅为7.8%；平均楼面价11542元/㎡，同比上涨14.52%。

2.政策影响之下，成交集中于6个月份

 

 

常州虽不在22个“双集中”供地的城市名单，今年以来也自发调整土地出让节奏。2021年普通商品住房用地的供应时间较为分散，除了1月、4月、5月和7月，其他月份均有挂牌。成交则主要集中在1月、4月、7月、9月、11月和12月，其中又以9月成交量价最高。

3.武进区成交总量领跑，天宁区地价最贵

 

 

同往年基本一样，武进区依旧是2021年宅地成交量价“双料”冠军，其成交面积92.6万㎡占市区总成交面积的42.31%，成交金额177.84亿元占市区总成交金额的36.88%。其次为新北区，成交面积46.23万㎡占市区总成交面积的21.13%，成交金额109.51亿元占市区总成交金额的22.71%。

钟楼区、天宁区和经开区成交面积均在24-29万㎡之间，相对均衡，但成交总价差异较为明显。

从成交单价来看，天宁区宅地成交平均楼面单价16736元/㎡、平均地价2016万元/亩，首次突破2万元大关，为市区地价最高的区域。随后依次为钟楼区、新北区、武进区、经开区。

4.新增23宗万元地，最高楼面价破2万

截至2020年底，常州共诞生了32宗万元地。2021年，在常州市区成交的36宗涉宅用地中，共有23宗地块的楼面单价破万，至此，常州市区万元地阵容扩至55宗，主城迎来全面“万元”时代。

其中，4月29日，嘉宏以16.332亿元的总价竞得天宁区夏雷路南侧、采菱港西侧地块，楼面单价20348.36元/㎡，突破了常州楼面单价最高纪录，成为常州第1宗单价2万+的地块。7月22日，苏高新摇号竞得的天宁区竹林北路南侧、龙锦路西侧地块，住宅楼面单价19880元/㎡，天宁区平均楼面价不断被抬升。

此外，12月20日，黑牡丹&嘉宏以18亿元的总价竞得新北区老国际学校地块，成交楼面价18177元/㎡，新北区地价水平攀出新高度。

5.26家房企拿地，5家首进常州

 

 

 

在2021年的土拍中，共有26家房企在常州市区成功拿地，有5家为首次进驻常州土地市场。从拿地宗数和面积来看，滨湖建设共获得4宗地块，拿地面积24.54万㎡，均为最高；从拿地金额来看，保利发展成功竞得3宗地块，拿地金额50.54亿元遥遥领先。建源、嘉宏、中海、新城、苏高新均获得2宗地块。苏高新、保利置业、儒辰、金隅、三巽为今年首进常州。

 

楼市篇

2021年，常州市区（不含金坛、溧阳）商品住宅供应面积为537.95万㎡，供应套数42152套，成交面积为462.96万㎡，成交套数36390套，成交金额890.737亿元，成交均价为19240元/㎡，同比上涨4.8%。

1.近五年供求相对平稳，2021成交量最低

 

 

从近五年常州市区商品住宅供应和成交面积来看，整体供求相对平稳。2017年、2020年供应量小于需求量，其余年份供应量均大于需求量，其中又以2021年差距最大，供应量比需求量多75万㎡，供求比为1.16。

2.成交均价稳步上涨，2021年攀至19240元/㎡

 

 

从商品住宅成交价格走势来看，近五年整体保持稳步上涨的趋势，2021年成交均价达19240元/㎡，同比2020年上涨4.8%，相较2017年的11189元/㎡涨幅达72%。

3.成交集中在上半年，6月为成交峰值

 

 

从成交走势来看，2021年商品住宅月度成交主要集中在上半年，1-6月总成交面积282.8万㎡，占全年总成交面积的61%，下半年回落态势明显，传统“金九银十”不再，11月成交面积最低，为14.53万㎡。

从成交价格来看，2021年房价整体上涨.从1月的18011元/㎡，到12月的19400元/㎡，涨幅达7.7%。2021年成交均价共有2个月份突破2万元，最高为7月，达20275元/㎡。

4.武进为供求大户，天宁区均价最高

 

 

从区域来看，武进区供应面积和成交面积依然保持领先地位，其次为钟楼区。新北区由于2020年下半年至2021年上半年之间长时间宅地断供，致使新建商品住宅供应和成交体量相对较低，供求基本持平。

从成交均价来看，天宁区依然是常州市区的房价高地，成交均价达22539元/㎡，其次为新北区的19534元/㎡和武进区的19180元/㎡。整体上，各区成交均价都在稳定上涨，且差距逐渐缩小，利于市区房地产市场可持续发展。

5.库存回升，去化周期稳定在6-9个月

 

 

2021年，常州市区商品住宅整体库存量基本保持在280-360万㎡之间。5月库存量357.4万㎡，为全年最高值，随后去化加快，7月库存不到280万㎡，为全年最低水平。

去化周期方面，2021年，常州市区商品住宅去化周期基本稳定，处于6-9个月的十分健康的去化水准。截至12月底，市区商品住宅库存量为346.02万㎡，库存套数为26018套，去化周期为9个月，依然在合理范围内。

6.110-144㎡面积段崛起，占比达53%

 

 

2021年，常州市区商品住宅成交总套数为36390套。其中，90-110㎡共成交8972套，占比为25%；110-120㎡共成交7117套，占比为20%；120-144㎡共成交12092套，占比为33%。不难看出，大面积改善产品正成为这一波市场的“新宠儿”。

7.天宁区4个项目位列销售金额TOP10

 

 

从2021年常州市区商品住宅销售金额排行榜来看，华宇新城·天境以27.44亿元的成交总金额盘踞榜首，万科·新都会成交总金额为26.55亿元，位居第二，随后为花语江南。

从在榜项目成交均价来看，除了碧桂园·都市森林，其他均为2万+项目，新城荣盛·天翌成交均价达30393元/㎡，是榜单中唯一一个3万+项目。

从上榜项目所属区域来看，天宁区有4个项目在榜，武进区占3席，新北区有2个项目，经开区仅有美的世茂·云筑位列第九位，主城区之一的钟楼区未有项目在榜。

土拍研究院观察

1.年度普通商品住宅用地未完成供应计划

根据《常州市区2021年度国有建设用地供应计划》，2021年市区普通商品住房用地计划供应3600亩，包括钟楼区700亩、天宁区900亩、新北区800亩、武进区900亩、经开区300亩。

从实际挂牌数据来看，2021年，常州市区共挂牌出让47宗地块，总出让面积290.13万㎡，折合约4352亩，远超3600亩的供应计划。然而，受政策环境、市场氛围等方面的影响，2021年下半年，房企拿地意愿下降，提前撤回和流拍地块达9宗，全年普通商品住房用地总成交3282亩，实际完成率不到92%。就此可以预见的是，2022年常州市区普通商品住房用地将有一定程度的增加，同时也将调整供地节奏，以促进房地产市场平稳发展。

2.主城区依然是重仓区域

 

虽然2021年土地市场落寞收场，但并不能否定其高热的开局。在2021年的多场土拍中，常州市区共有10宗地块竞拍房企超过10家，最高为天宁区的东风5、6地块，该地块不完全统计有34家房企报名，未到网络限时竞拍环节便已触顶限价，最终由苏高新摇号竞得。青龙2-1地块、邹区镇常金路北侧地块、西林公园东侧地块也均有20家以上房企报名。

 

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从区域来看，上榜的10宗地块中，有4宗位于天宁区、2宗位于钟楼区、2宗位于武进区、1宗位于新北区、1宗位于经开区。不难看出，主城区以及其他区域重点板块依然是房企重仓区域。

3.全面改善，潜力板块为“后起之秀”

不可否认的是，随着主城核心位置地块价格的不断攀升，其周边潜力板块在2021年的土拍中逐渐成为“后起之秀”。随着这些核心区域相邻板块规划的不断落地，城市能级不断提升，部分实力开发商已预判性提前进驻。

例如，天宁区凤凰新城板块近年来规划利好、多项优质配套向此倾斜，区域房地产市场却尚未崛起。在第一批次双限地块中，区域内九钢西地块获众多房企重点关注，最终保利置业摇号竞得该地块，成交楼面价16313元/㎡，未来可售住宅毛坯最高备案均价27900元/㎡，将是凤凰新城改善产品新的标杆项目。

此外，新北区高铁新城、武进区科教城板块、武进区西太湖板块、经开区横山桥等潜力板块都迎来了新的价值定位，未来发展潜力较大。

4.开启拿地开发新模式

2021年，长三角多个城市土地市场呈现先热后冷的土拍节奏，常州也不例外。第一场集中出让地块全部触顶最高限价，国企、央企中签拿地；第二场土拍热度略有下降，且地块热度分化明显，出现1宗流拍；第三场土拍成交率不到40%，且多为地方国企底价拿地；第四批次地块未拍先撤，仅有武进区1宗地块底价成交；第五批次地块由地方国企和本土房企分别底价竞得，并出现了2家房企联合拿地的现象。

纵观周边城市，在下半年的土拍中，多城多宗地块均由地方国企或政府平台托底拿下，更有部分地块已官宣将联合民企共同开发。这足以见得，2022年或者未来几年，房企间“抱团取暖”或国企联合房企共同拿地开发将成为一条合作共赢的发展之路。

5.房地产市场发展长期向好

政策方面，近年来，多城积极参与房地产市场调控，常州也紧随步伐。供给端，“双限”政策出台，严控宅地溢价率和房企拿地资质、限制住宅最高备案均价、确定宅地对口小学和初中；需求端，消落户限制、加码商品住宅的限售政策、调整住房公积金贷款额度计算规则、抬高二套购房成本，进而整顿规范房地产市场秩序。

未来，随着供需两端调控的不断精细化，常州市区房地产市场将更加健康明朗。同时，随着“双集中”政策下项目的集中入市，购房者将有更多的选择空间，也将倒逼开发商严控住宅质量，进而共同推动商品住宅市场往好的方向不断前进，未来依旧可期。

 

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